Wanneer betaalt u belasting over uw tweede woning?

De afgelopen tijd is er veel te doen geweest over belastingheffing op de tweede woning. Moet u die nu wel of niet betalen? Onze belastingadviseur Ton Krol legt uit wat u kunt doen met het ‘werkelijk rendement’ van uw tweede woning in uw aangifte inkomstenbelasting.

Waardestijging woning

Volgens de Belastingdienst geeft u inkomsten uit verhuur van de tweede woning op in box 3. Daarin vermeldt u ook de waardestijging van de woning aan de hand van de WOZ waarde. Over beide zaken wordt het box 3 tarief gerekend: rendement op vastgoed en beleggingen à 5,53%. Niet eerlijk vond een bezwaarmaker met een tweede woning. Hij had geen inkomsten uit verhuur, wel was zijn woning in waarde gestegen en daarover werd hij belast. Zijn redenatie was dat je pas belasting betaalt over daadwerkelijk verkregen inkomsten uit beleggingen. In zijn geval zouden deze pas vrijkomen na verkoop van de tweede woning.

Geen vermogensopbrengst

Het gerechtshof in 's-Hertogenbosch gaf de bezwaarmaker op 22 maart gelijk en besloot: “Tussen partijen staat vast dat de woning geen directe vermogensopbrengst heeft opgeleverd. Het hof laat in het midden of sprake is van een ongerealiseerde vermogenswinst, aangezien dergelijke winst niet aangemerkt kan worden als ‘werkelijk behaald rendement’.” De navorderingsaanslagen werden vernietigd en de klager hoefde niet te betalen.

Kerstarrest

De crux zit ‘m dus in de term ‘werkelijk rendement’. Deze is vastgelegd in het zogenaamde Kerstarrest van 24 december 2021 en zorgt voor veel onduidelijkheid. Doel van het arrest was om de vermogensrendementsheffing van box 3 voor 2017 en 2018 te repareren. Deze ging uit van een geschat rendement van 4% (fictief forfaitair rendement) op tweede woningen die ook werd toegepast wanneer de woning niet verhuurd werd. Dit was in strijd met het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) en heeft tot rechtsherstel voor belastingplichtigen gezorgd na een massabezwaar.

Werkelijk rendement

Alleen het werkelijk rendement uit verhuur zou dus belast moeten worden. Maar deze term biedt nog veel ruimte voor interpretatie. Zo vindt de Belastingdienst dat de waardestijging van de tweede woning nog onder werkelijk rendement valt en daarom wel belast kan worden. Naar verwachting zal de Hoge Raad binnenkort een einde maken aan deze onduidelijkheid. Wat betekent dat voor uw aangifte in de tussentijd?

Niet betalen

Totdat de Hoge Raad met duidelijkheid komt over de term werkelijke rendement raden wij aan om inkomsten uit de tweede woning op 0 te zetten in de aangifte IB over 2022 wanneer u de woning niet verhuurt. U zult wel een begeleidende brief moeten sturen om uw standpunt toe te lichten. Deze stellen wij op. In de brief verwijzen we naar de uitspraak van het gerechtshof in ‘s-Hertogenbosch. U hoeft de belasting weliswaar niet te betalen, toch raden wij aan om het bedrag achter de hand te houden voor het geval de Hoge Raad meegaat met de Belastingdienst en waardevermeerdering wel belastbaar maakt.

Verhuur door expats

Woont en werkt u in het buitenland en heeft u uw woning in Nederland verhuurd? Dan geeft u de woning op de normale wijze in box 3 aan.

Voor bezitters van een tweede woning lijkt de uitspraak van het gerechtshof goed nieuws. Toch denk ik dat we niet te vroeg moeten juichen. De kans dat de Hoge Raad niet meegaat met het hof acht ik namelijk vrij groot. Wij raden dan ook met klem aan om er rekening mee te houden dat de waardestijging van de tweede woning alsnog belastbaar wordt gemaakt.

Maak een afspraak

Heeft u een tweede woning, al dan niet vanuit het buitenland, en wilt u weten wat de gevolgen daarvan zijn voor uw aangifte inkomstenbelasting? Neem contact met ons op voor een afspraak. Tijdens een oriënterend gesprek komt u alles te weten over onze dienstverlening voor uw situatie.